Immobilier
Simulateur SCI à l'IS vs IR 2025
Comparez la fiscalité d'une SCI à l'IS (amortissement, IS 15/25 %) et à l'IR (régime foncier, abattements PV) sur la durée de détention.
SCI à l'IS vs IR
Écart IS − IR (cash + cession nets)
44 658 €
Total net IS
643 225 €
Total net IR
598 567 €
Cash an IS
12 750 €
Cash an IR
5 434 €
SCI à l'IS
- Amortissement annuel : 11 333 €.
- Résultat IS : 1 667 € → IS dû 250 €/an.
- PV de cession (IS, sur VNC) : 320 000 € → impôt 98 025 €.
SCI à l'IR
- Résultat foncier : 13 000 € → IR 5 330 € + PS 2 236 €/an.
- PV de cession (particulier) : 150 000 € → impôt 32 943 €.
Structurer votre immobilier
Le choix IS/IR est irréversible (sauf option dans les 5 ans). Faites valider votre stratégie par un avocat fiscaliste.
Comment fonctionne ce simulateur ?
IS : revenus locatifs − charges − intérêts − amortissement (≈ prix × (1 − part terrain) / 30) → IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %.
IR (transparence) : revenu foncier imposé à votre TMI + 17,2 % PS, sans amortissement.
Cession IS : PV = prix − VNC (très lourd, taxation à l'IS).
Cession IR : PV particulier avec abattements progressifs (exo IR 22 ans, PS 30 ans).
Le choix IS est irréversible (option dans les 5 ans maxi).
Questions fréquentes
Quand choisir l'IS ?+
Si vous voulez maximiser le cash-flow annuel (amortissement neutralise l'impôt) et que vous n'avez pas besoin de remonter le cash en personne. Idéal pour réinvestir au sein de la SCI ou conserver le bien long terme sans intention de revendre.
Quand choisir l'IR ?+
Si projet patrimonial avec revente probable à long terme, ou si la fiscalité personnelle est modérée (TMI 11 % ou 30 %). Les abattements pour durée à la cession sont un atout majeur (exo PV IR à 22 ans).
Peut-on passer de l'IR à l'IS ?+
Oui, par option dans les 5 ans suivant la création. L'option est irrévocable après 5 ans. Le passage IR → IS entraîne une imposition des plus-values latentes (sauf neutralité fiscale demandée).
Et la sortie de cash en IS ?+
Les bénéfices distribués subissent 30 % de PFU (12,8 % IR + 17,2 % PS). Cumulé avec l'IS, la fiscalité totale peut atteindre 45-50 %. À piloter via une stratégie de réinvestissement ou holding mère-fille.
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