Immobilier
Simulateur SCI à l'IS vs IR 2025
Comparez la fiscalité d'une SCI à l'IS (amortissement, IS 15/25 %) et à l'IR (régime foncier, abattements PV) sur la durée de détention.
Comment utiliser le simulateur SCI à l'IS vs IR ?
- 1
Renseignez votre situation
Complétez les champs du simulateur sci à l'is vs ir avec vos données personnelles (revenus, montants, durée…). Aucune inscription n'est requise.
- 2
Obtenez un résultat instantané
Le calcul est effectué en temps réel dans votre navigateur, sans envoi de vos données. Le résultat s'affiche avec le détail des composantes.
- 3
Comparez et optimisez
Ajustez les paramètres pour tester plusieurs scénarios, puis sauvegardez votre simulation ou consultez nos partenaires pour aller plus loin.
Comment fonctionne ce simulateur ?
IS : revenus locatifs − charges − intérêts − amortissement (≈ prix × (1 − part terrain) / 30) → IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %.
IR (transparence) : revenu foncier imposé à votre TMI + 17,2 % PS, sans amortissement.
Cession IS : PV = prix − VNC (très lourd, taxation à l'IS).
Cession IR : PV particulier avec abattements progressifs (exo IR 22 ans, PS 30 ans).
Le choix IS est irréversible (option dans les 5 ans maxi).
Ce que ce simulateur permet d'estimer
Notre outil sci à l'is vs ir couvre les principaux paramètres à connaître pour anticiper votre situation en immobilier :
- SCI IS
- SCI IR
- amortissement immobilier
- plus-value SCI
- régime fiscal SCI
Sources officielles et fiabilité du calcul
Nos simulateurs de la catégorie Immobilier s'appuient sur les barèmes et formules publiés par l'administration française. Pour toute décision engageante, consultez également les sources officielles ci-dessous ou un professionnel.
- ANIL — Agence nationale pour l'information sur le logement
- Service-Public.fr — Logement — Achat, vente et fiscalité du logement
- impots.gouv.fr — Plus-values immobilières, taxe foncière
Questions fréquentes — SCI à l'IS vs IR
Quand choisir l'IS ?+
Si vous voulez maximiser le cash-flow annuel (amortissement neutralise l'impôt) et que vous n'avez pas besoin de remonter le cash en personne. Idéal pour réinvestir au sein de la SCI ou conserver le bien long terme sans intention de revendre.
Quand choisir l'IR ?+
Si projet patrimonial avec revente probable à long terme, ou si la fiscalité personnelle est modérée (TMI 11 % ou 30 %). Les abattements pour durée à la cession sont un atout majeur (exo PV IR à 22 ans).
Peut-on passer de l'IR à l'IS ?+
Oui, par option dans les 5 ans suivant la création. L'option est irrévocable après 5 ans. Le passage IR → IS entraîne une imposition des plus-values latentes (sauf neutralité fiscale demandée).
Et la sortie de cash en IS ?+
Les bénéfices distribués subissent 30 % de PFU (12,8 % IR + 17,2 % PS). Cumulé avec l'IS, la fiscalité totale peut atteindre 45-50 %. À piloter via une stratégie de réinvestissement ou holding mère-fille.
Simulateurs associés
Simulateur rentabilité locative
Brut, net, net-net, cash-flow
Calculez la rentabilité brute, nette et nette-nette d'un investissement locatif, le cash-flow mensuel et l'impôt foncier estimé.
Simulateur LMNP — Micro-BIC vs Réel 2025
Quel régime choisir pour votre meublé ?
Comparez le régime Micro-BIC (50 % d'abattement) et le régime Réel (charges + amortissement) pour votre location meublée non professionnelle. Identifiez le plus avantageux.
Simulateur loi Pinel 2025 — Pinel+ inclus
Réduction d'impôt et plafonds de loyer
Calculez la réduction d'impôt totale d'un investissement Pinel ou Pinel+ selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans), la zone et la base retenue.
Simulateur déficit foncier 2025
Économie d'impôt grâce aux travaux
Calculez l'économie d'impôt générée par le déficit foncier en location nue : imputation jusqu'à 10 700 € (21 400 € avec rénovation énergétique) sur votre revenu global.
Simulateur Démembrement de Parts 2025
Donation NP avec décote
Valorisez l'usufruit et la nue-propriété de parts de SCI : barème fiscal art. 669 CGI ou approche économique, économie de droits de donation et IFI.
Simulateur OBO Immobilier 2025
Vente à soi-même via SCI à l'IS
Modélisez un Owner Buy Out immobilier : vente à votre SCI à l'IS, cash récupéré net de PV, équilibre locatif et amortissement.