Immobilier
Simulateur Démembrement de Parts 2025
Valorisez l'usufruit et la nue-propriété de parts de SCI : barème fiscal art. 669 CGI ou approche économique, économie de droits de donation et IFI.
Démembrement de parts (SCI / société)
Économie de droits de donation
40 000 €
Part US
40 %
Part NP
60 %
Valeur US
200 000 €
Valeur NP
300 000 €
Comparaison droits de donation
- Sans démembrement (donation PP) : 100 000 €.
- Avec démembrement (donation NP seule) : 60 000 €.
- IFI : base imposable chez l'usufruitier (500 000 €), 0 € chez le nu-propriétaire (art. 968 CGI).
Structurer une transmission
Donation démembrée de parts SCI + clauses statutaires sur mesure : faites cadrer le projet par un notaire et un fiscaliste.
Comment fonctionne ce simulateur ?
Viager (art. 669) : valeur US selon âge usufruitier (≤30 ans : 80 % / 61-70 ans : 40 % / ≥91 ans : 10 %).
Temporaire (art. 669) : 23 % par tranche de 10 ans, plafonné à 80 %.
Économique : US = revenus actualisés sur durée espérée (DCF) — réservé aux cessions entre tiers.
Donation NP : droits calculés sur la valeur NP seule (économie = tranche × valeur US).
IFI : pleine valeur imposable chez l'usufruitier (art. 968 CGI).
Questions fréquentes
Quel intérêt vs un démembrement de bien immobilier ?+
Le démembrement de parts ajoute une décote (illiquidité, contraintes statutaires) qui peut atteindre 10-20 % sur la valeur des parts. Permet aussi de garder le contrôle (clauses statutaires) tout en transmettant le capital.
Barème fiscal ou économique ?+
Pour une donation (droits de mutation), c'est obligatoirement le barème fiscal art. 669. Pour une cession entre tiers, on retient la valeur économique (DCF de la rente attendue par l'usufruitier).
Et au décès de l'usufruitier ?+
L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire reconstitue la pleine propriété sans nouveaux droits de succession (art. 1133 CGI). C'est l'atout majeur de la donation NP : zéro droit à la reconstitution.
Quels risques d'abus de droit ?+
Démembrement temporaire de courte durée à un nu-propriétaire indirectement contrôlé, sans substance économique : risque de requalification (CGI L. 64). Toujours documenter l'intérêt patrimonial réel.
Simulateurs associés
Simulateur rentabilité locative
Brut, net, net-net, cash-flow
Calculez la rentabilité brute, nette et nette-nette d'un investissement locatif, le cash-flow mensuel et l'impôt foncier estimé.
Simulateur LMNP — Micro-BIC vs Réel 2025
Quel régime choisir pour votre meublé ?
Comparez le régime Micro-BIC (50 % d'abattement) et le régime Réel (charges + amortissement) pour votre location meublée non professionnelle. Identifiez le plus avantageux.
Simulateur loi Pinel 2025 — Pinel+ inclus
Réduction d'impôt et plafonds de loyer
Calculez la réduction d'impôt totale d'un investissement Pinel ou Pinel+ selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans), la zone et la base retenue.