Immobilier
Simulateur Démembrement de Parts 2025
Valorisez l'usufruit et la nue-propriété de parts de SCI : barème fiscal art. 669 CGI ou approche économique, économie de droits de donation et IFI.
Comment utiliser le simulateur Démembrement parts ?
- 1
Renseignez votre situation
Complétez les champs du simulateur démembrement parts avec vos données personnelles (revenus, montants, durée…). Aucune inscription n'est requise.
- 2
Obtenez un résultat instantané
Le calcul est effectué en temps réel dans votre navigateur, sans envoi de vos données. Le résultat s'affiche avec le détail des composantes.
- 3
Comparez et optimisez
Ajustez les paramètres pour tester plusieurs scénarios, puis sauvegardez votre simulation ou consultez nos partenaires pour aller plus loin.
Comment fonctionne ce simulateur ?
Viager (art. 669) : valeur US selon âge usufruitier (≤30 ans : 80 % / 61-70 ans : 40 % / ≥91 ans : 10 %).
Temporaire (art. 669) : 23 % par tranche de 10 ans, plafonné à 80 %.
Économique : US = revenus actualisés sur durée espérée (DCF) — réservé aux cessions entre tiers.
Donation NP : droits calculés sur la valeur NP seule (économie = tranche × valeur US).
IFI : pleine valeur imposable chez l'usufruitier (art. 968 CGI).
Ce que ce simulateur permet d'estimer
Notre outil démembrement parts couvre les principaux paramètres à connaître pour anticiper votre situation en immobilier :
- démembrement parts SCI
- usufruit
- nue-propriété
- art 669 CGI
- donation parts
- IFI démembrement
Sources officielles et fiabilité du calcul
Nos simulateurs de la catégorie Immobilier s'appuient sur les barèmes et formules publiés par l'administration française. Pour toute décision engageante, consultez également les sources officielles ci-dessous ou un professionnel.
- ANIL — Agence nationale pour l'information sur le logement
- Service-Public.fr — Logement — Achat, vente et fiscalité du logement
- impots.gouv.fr — Plus-values immobilières, taxe foncière
Questions fréquentes — Démembrement parts
Quel intérêt vs un démembrement de bien immobilier ?+
Le démembrement de parts ajoute une décote (illiquidité, contraintes statutaires) qui peut atteindre 10-20 % sur la valeur des parts. Permet aussi de garder le contrôle (clauses statutaires) tout en transmettant le capital.
Barème fiscal ou économique ?+
Pour une donation (droits de mutation), c'est obligatoirement le barème fiscal art. 669. Pour une cession entre tiers, on retient la valeur économique (DCF de la rente attendue par l'usufruitier).
Et au décès de l'usufruitier ?+
L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire reconstitue la pleine propriété sans nouveaux droits de succession (art. 1133 CGI). C'est l'atout majeur de la donation NP : zéro droit à la reconstitution.
Quels risques d'abus de droit ?+
Démembrement temporaire de courte durée à un nu-propriétaire indirectement contrôlé, sans substance économique : risque de requalification (CGI L. 64). Toujours documenter l'intérêt patrimonial réel.
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