Immobilier
Simulateur rentabilité locative
Calculez la rentabilité brute, nette et nette-nette d'un investissement locatif, le cash-flow mensuel et l'impôt foncier estimé.
Votre investissement
Rendement net-net (après impôt)
1.85 %
Brut
5.13 %
Net charges
3.54 %
Budget total
199 000 €
Cash-flow / mois
-393 €
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Comment fonctionne ce simulateur ?
Rendement brut = loyer annuel hors charges / coût total de l'opération (prix + frais notaire + travaux).
Rendement net = (loyer annuel − charges non récupérables − taxe foncière − vacance locative estimée) / coût total.
Rendement net-net (après impôt) : on retire l'impôt foncier calculé en micro-foncier (abattement 30 % puis TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Cash-flow mensuel = revenu net après impôt − mensualité de prêt. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité viser ?+
Pour un investissement classique, 5 à 7 % brut est correct, 3 à 5 % net. Au-dessus de 8 % brut, regarder de près le quartier et l'état du bien.
Faut-il viser un cash-flow positif ?+
Idéalement oui, surtout sur un premier investissement. Un cash-flow négatif (effort d'épargne) peut se justifier en zone tendue avec forte plus-value attendue.
Micro-foncier ou réel ?+
Micro-foncier (abattement 30 %) si vos charges réelles déductibles sont inférieures à 30 % des loyers. Au-dessus, optez pour le régime réel (déduction des intérêts, travaux, charges, taxe foncière…).
Qu'est-ce que la vacance locative ?+
La période où le logement n'est pas loué entre deux locataires. À budgéter (1 mois/an est prudent en zone détendue, 0 à 0,5 en zone tendue).
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