Immobilier
Simulateur LMNP — Micro-BIC vs Réel 2025
Comparez le régime Micro-BIC (50 % d'abattement) et le régime Réel (charges + amortissement) pour votre location meublée non professionnelle. Identifiez le plus avantageux.
Votre location meublée
Meilleur régime : Réel
1 893 € /an d'économie
Impôt Micro
2 832 €
Impôt Réel
939 €
Amort. immo
5 667 €
Amort. mobilier
1 143 €
Micro-BIC : abattement 6 000 € → base imposable 6 000 €.
Réel : résultat fiscal 1 990 € (les amortissements non utilisés se reportent sans limite de durée).
Déclaration LMNP au réel sans paperasse
Service en ligne : tenue comptable, liasse 2031 et télédéclaration — frais déductibles.
Comment fonctionne ce simulateur ?
Micro-BIC : 50 % d'abattement forfaitaire (71 % en meublé de tourisme classé), seuil 77 700 €/an.
Réel : déduction des charges réelles + amortissement du bien sur 30 ans et du mobilier sur 7 ans.
L'amortissement non utilisé est reportable sans limite de durée (art. 39 C CGI).
Fiscalité : TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux sur le résultat imposable.
La loi de finances 2025 a durci le régime des meublés de tourisme : abattement micro réduit à 30 % hors zones tendues classées.
Questions fréquentes
Quand passer du Micro-BIC au Réel ?+
Dès que charges + amortissements dépassent l'abattement micro (50 % des loyers). Avec un emprunt, c'est quasi systématiquement le réel qui gagne.
Le passage au réel est-il irrévocable ?+
L'option est valable 1 an, renouvelable tacitement. Vous pouvez revenir au micro l'année suivante si plus avantageux (à formaliser par courrier).
Faut-il un comptable pour le LMNP au réel ?+
Pas obligatoire mais fortement recommandé. Un CGA réduit les pénalités fiscales et déduit ses honoraires (350-600 €/an).
Quels meubles peut-on amortir ?+
Tout le mobilier et équipement durable : lit, canapé, table, électroménager, vaisselle. Conservez factures et inventaire photo.
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