Immobilier
Simulateur OBO Immobilier 2025
Modélisez un Owner Buy Out immobilier : vente à votre SCI à l'IS, cash récupéré net de PV, équilibre locatif et amortissement.
OBO immobilier — vente à soi-même
Cash net récupéré
648 152 €
Prix vente
800 000 €
Impôt PV
87 848 €
Frais acte (8 %)
64 000 €
Rdt sur cash
-3.3 %
Côté SCI à l'IS
- Emprunt : 800 000 € sur 20 ans → mensualité 4 933 €.
- Loyer net : 38 000 €/an. Amortissement : 22 667 €/an.
- Résultat IS an 1 : -18 267 € → IS 0 €.
- Cash-flow SCI an 1 : -21 191 €.
- Cash-flow SCI négatif : le loyer ne couvre pas la mensualité + IS. Vérifier l'équilibre locatif.
- Financement 100 % : effet de levier maximal, mais exposition aux variations de taux et de loyer.
- L'OBO doit avoir une substance économique (loyer de marché, gestion réelle) pour résister à un contrôle fiscal (abus de droit).
Réinvestir le cash de l'OBO
Le produit d'un OBO peut être logé en AV multisupport / luxembourgeoise pour diversifier hors immobilier.
Comment fonctionne ce simulateur ?
Le propriétaire vend son bien à une SCI à l'IS qu'il contrôle.
PV de cession soumise au régime particulier (abattements 22/30 ans).
SCI finance par emprunt → déduit intérêts + amortissement (15 % terrain non amortissable).
Cash net = prix − PV imposable − frais d'acte (8 %).
Équilibre locatif : loyer doit couvrir mensualité + IS résiduel.
Questions fréquentes
Pourquoi faire un OBO ?+
Pour récupérer le capital immobilier piégé dans votre patrimoine personnel et le réinvestir ailleurs (AV, PER, holding, immobilier neuf), tout en gardant le contrôle du bien via la SCI. Intéressant si vous détenez l'immeuble depuis 22+ ans (PV IR exonérée).
Quel coût fiscal ?+
Droits de mutation (~8 % notaire + droits), PV particulier (atténuée par les abattements selon durée), puis fiscalité IS de la SCI. Compter 10-15 % de frottement fiscal global selon le profil.
Risque d'abus de droit ?+
Oui si l'opération n'a pas de substance : loyer non aligné sur le marché, gestion fictive, intention exclusivement fiscale. La jurisprudence valide l'OBO s'il existe un véritable objectif patrimonial (diversification, transmission, refinancement).
Et au moment de la cession finale ?+
La SCI à l'IS subit une PV professionnelle (prix − VNC) très lourde, sans abattement pour durée. Stratégie usuelle : conservation long terme, transmission des parts à vos enfants via donation NP démembrée.
Simulateurs associés
Simulateur rentabilité locative
Brut, net, net-net, cash-flow
Calculez la rentabilité brute, nette et nette-nette d'un investissement locatif, le cash-flow mensuel et l'impôt foncier estimé.
Simulateur LMNP — Micro-BIC vs Réel 2025
Quel régime choisir pour votre meublé ?
Comparez le régime Micro-BIC (50 % d'abattement) et le régime Réel (charges + amortissement) pour votre location meublée non professionnelle. Identifiez le plus avantageux.
Simulateur loi Pinel 2025 — Pinel+ inclus
Réduction d'impôt et plafonds de loyer
Calculez la réduction d'impôt totale d'un investissement Pinel ou Pinel+ selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans), la zone et la base retenue.